Was können selbstständige Vermieter als Einkommensteueraufwand geltend machen?

HMRC stellt eine Check­liste der abzugs­fähigen Einkom­men­steuerkosten für Grundbe­sitzer bereit. Welche Ansprüche Sie genau geltend machen können, hängt davon ab, ob Sie eine Priva­tim­mo­bilie, eine möblierte Ferien­im­mo­bilie oder eine Gewer­beim­mo­bilie vermieten.

Der Eigen­tümer einer Wohnim­mo­bilie kann die laufenden Kosten für den Betrieb seiner Immobilie geltend machen, darunter:

• Schreck­liche Verpflich­tungen
• Geschäftliche Kosten wie Anrufe, Reisen und die Führung eines Heimbüros
• Kosten für die Verwaltung durch Sachver­ständige wie Buchhalter, Mietspezial­isten, Gutachter oder Gutachter
• Der Pachtvertrag für die Immobilie
• Garantieren Sie Versicherungss­chutz, auch für Gebäude, Substanz und Miete
• Zinsen für Kredite und Kreditkäufe
• Repara­turen und Ersatzarbeiten an der Immobilie
• Dienstleis­tungen wie Putzen oder Pflanzen
• Servicerech­nungen und Verpfle­gungs­gebühr (während die Unterkunft leer ist)

Einige davon sind klar, aber einige – insbesondere Geschäft­saus­gaben, Intrigen und Repara­turen – stellen neue Grundbe­sitzer regelmäßig vor ein Problem. Wir werden diese detail­lierter behandeln.

Uneinbringliche Schulden

Rückmi­et­zahlungen sind wahrscheinlich die schlimmste Belastung für ein Immobilienun­ternehmen.

Die Verpflichtung erweist sich nicht als „schrecklich“, weil jemand das Geld schuldet. Der Grund­stück­seigen­tümer muss einen angemessenen Versuch unternehmen, das Geld zurück­zubekommen, indem er beispiel­sweise ein Gerichtsver­fahren einleitet oder den Fall an eine zuständige Behörde weiter­leitet. Wenn die Verpflichtung eindeutig nicht beglichen werden kann – beispiel­sweise wenn der Mieter Insolvenz anmeldet – ist die Verpflichtung gescheitert und zu einer Betrieb­sausgabe geworden.

Geschäftskosten

HMRC verteilt angemessene Kosten­richtlinien für Selbst­ständige. Dazu gehören:

• Büro, Eigentum und Ausstattung
• Fahrzeug‑, Trans­porter- und Reisekosten
• Beklei­dungskosten
• Mitar­beit­erkosten
• Produkte austauschen
• Legitime und monetäre Ausgaben
• Präsen­tation, Unter­haltung und Mitglied­schaften

Einen Teil davon – die Kosten für Fortbe­wegung im eigenen Fahrzeug und Telearbeit – kann ein selbst­ständiger Immobilieneigen­tümer über die „Mehrkosten“ geltend machen. Bei neu klassi­fizierten Kosten wird für diese Kosten ein einheitlicher Satz verwendet, um komplizierte Zahlen zu vermeiden: Sie sind bei weitem die einfachste Möglichkeit, Kosten geltend zu machen.

Als Eigen­tümer gibt es einige Beson­der­heiten zu beachten.

Erstens sind da Ihre Umzugskosten. HMRC erlaubt Ihnen nicht, „normale und nicht überraschende“ Fahrten zwischen Ihrem Wohnort und Ihrem Arbeit­splatz geltend zu machen. Das bedeutet, dass Sie keinen Anspruch auf Hin- und Rückfahrten zwischen Ihrem Wohnort und Ihrem derzeitigen Grund­stück erheben können. Sie können behaupten, dass Sie sich auf den Weg machen, um neue Immobilien zu besichtigen, aber nur für den Fall, dass Sie die Immobilie letztendlich kaufen.

Auch Person­alkosten. Sie können Freunde, Familien­mit­glieder und Makler bezahlen, die keinen Anspruch auf einen Teil Ihres Eigentums haben, wenn sie Geschäfte im Zusam­menhang mit der Verwaltung des Eigentums tätigen. Die Höhe der Zahlung sollte die geleistete Arbeit wider­spiegeln – wenn Sie Ihrem Mann 50.000 £ zahlen, um die Bücher für einen Kauf aufzube­wahren, wird dies als Steuerver­meidung behandelt. Sie können die Vorbere­itung auch bezahlen, solange Sie vorhandene Fähigkeiten stärken. Der Kauf eines Buches oder eines Leitfadens über Immobilienkosten für Eigen­tümer ist eine erstat­tungs­fähige Gebühr, die Verfolgung eines Plans zum Reich­w­erden für Immobilien­fi­nanzierer jedoch nicht.

Sie können die geson­derten Kosten nicht nutzen, wenn Sie Ihre Immobilien über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung verwalten oder einer solchen angeschlossen sind. Für die begrenzte Zeit, die Sie im Homeoffice verbringen, gibt es Gleichungen, mit denen Sie Ihre Rechnungen zwischen privater und geschäftlicher Nutzung aufteilen können.

Interesse

Bisher hatten Immobilieneigen­tümer die Möglichkeit, eine Steuer­erle­ichterung für Intri­gen­zahlungen zur Deckung geschäftlicher Ausgaben, etwa für den Kauf von Grund­stücken, Grund­stücken, Materi­alien oder Repara­turen, zu beantragen.

Diese Kostensenkung wurde nun abgeschafft.

Auf diese Zinszahlungen erhalten Sie derzeit eine Steuergutschrift von 20 Prozent.

Sie können nur die Prämie – nicht den tatsäch­lichen Geldbetrag – beanspruchen und nachweisen, dass das verdiente Geld für den Kauf von Flächen, Grund­stücken oder Hardware für das Immobiliengeschäft oder für die Subven­tion­ierung von Repara­turen oder Verbesserungen ausgegeben wurde.

Reparaturen und Ersatz

Eine „Verbesserung“ ist die Reparatur oder Erneuerung eines Teils der Gebäud­e­struktur, z. B. einer Pumpe für den Heizkessel, einer Fliese für die Decke oder eine gleich­w­ertige Küchen­ren­ovierung.

Eine „Verbesserung“ ist eine bedeu­tende Aktual­isierung, die Wertschätzung beinhaltet: eine Erweiterung, ein Raumwechsel oder der Ersatz einer Einbauküche aus Spanplatten und Resopal durch eine Küche aus Eichenholz und Stein. Verbesserungen können Sie nicht einkom­men­steuerlich als Kosten geltend machen.

Sie können die Erleichterung „selbst­ge­bauter Ersatz“ für Dinge beantragen wie:

• bewegliche Möbel; zum Beispiel Betten und freitra­gende Kleider­schränke
• Dekora­tionen; zum Beispiel Vorhänge, Kleidung, Decken und Boden­beläge
• Maschinen für Familienein­heiten; zum Beispiel Fernseher, Kühlschränke und Kühlboxen
• Gerichte; zum Beispiel Keramik und Besteck

Die Entschädigung für den Ersatz selbst angebauter Artikel umfasst den Verkauf oder teilweisen Handel des alten Artikels sowie alle Nebenkosten, die mit der Entfernung oder dem Transport verbunden sind.

Um von dieser Erleichterung zu profi­tieren, haben Sie höchst­wahrscheinlich die Sache für die Immobilie gekauft und die alte Sache entfernt. Sie können die zugrunde liegenden Kosten für die Einrichtung einer Priva­tim­mo­bilie zur Vermi­etung nicht geltend machen.

Sie können auch nicht die gesamten Kosten für die Aktual­isierung des Artikels geltend machen. Wenn Sie ein Sofa im Wert von 1.000 £ durch ein Schlafsofa im Wert von 1.200 £ ersetzen, zahlen Sie Anerkennung: Sie können die ersten 1.000 £ zurück­fordern, da Sie Gleiches durch Gleiches ersetzen, aber die restlichen 200 £ stellen eine Verbesserung dar, die Sie nicht beanspruchen können .

Wenn Sie eine komplett möblierte Immobilie vermieten, können Sie die Ersatzhaus­rathilfe in Anspruch nehmen, die ab 2016 den Abnutzungszuschuss ersetzt. Bei diesem Plan sind die zugrunde liegenden Kosten für den Kauf selbst angebauter Gegen­stände für ein Eigenheim alles andere als abzugs­fähig Ausgaben, daher ist für diese Ausgaben keine Hilfe verfügbar. Hilfe ist nur für die Vertre­tungsan­gele­genheit verfügbar, einschließlich:

• bewegliche Möbel; zum Beispiel Betten und freitra­gende Kleider­schränke
• Dekora­tionen; zum Beispiel Vorhänge, Kleidung, Decken und Boden­beläge
• Maschinen für Familienein­heiten; zum Beispiel Fernseher, Kühlschränke und Kühlboxen
• Gerichte; zum Beispiel Keramik und Besteck

Die Kosten für den Kauf, die Vermi­etung oder den Ausbau einer Immobilie können Sie nicht geltend machen.

Diese Kosten sind für Ihre Kapitaler­trags­gebühr wichtig, um zu bestimmen, wann Sie die Immobilie verkaufen möchten – Sie mussten dieses Geld ausgeben, um das zu erreichen, was Sie bei der Transaktion erreicht haben, daher wird es von Ihrem Vorteil abgezogen, bevor die Kapitaler­trags­gebühr anfällt.

Sie können keine „üblichen und nicht überraschenden“ Reisekosten geltend machen – wie z. B. Fahrten zwischen Ihrem Zuhause und Ihrem Büro oder zwischen Immobilien, die Sie derzeit mieten.

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, die nicht vollständig ausges­tattet ist, können Sie keinen Anspruch auf Abnutzung geltend machen.