Häufige Fallstricke bei Mietobjekttransaktionen und wie man sie vermeidet

Gerade für Einsteiger können Transak­tionen mit Erbbau­rechten ein Minenfeld sein. Von komplizierten rechtlichen Fragen bis hin zu versteckten Gebühren sind die poten­ziellen Fallstricke zahlreich und können zu unerwarteten Kosten oder Verzögerungen führen. Wenn Sie diese häufigen Fallstricke kennen und wissen, wie Sie sie vermeiden können, sparen Sie Zeit und Geld.

Ein großes Problem ist die oft übersehene Erbbauzin­sklausel, die mit der Zeit in die Höhe schnellen kann. Dieser überraschende Anstieg kann dazu führen, dass Ihre Immobilie in Zukunft unverkäu­flich wird. Stellen Sie sicher, dass alle Erbbauzins­be­din­gungen klar angegeben sind, bevor Sie etwas unter­schreiben. Fachkundige Berater können sehr hilfreich sein.

Eine weitere Gefahr besteht darin, dass die Mietdauer nicht vollständig überprüft wird. Vielen Käufern ist nicht bewusst, dass ein Mietvertrag mit einer Restlaufzeit von weniger als 80 Jahren die Immobilie entwerten und die Genehmigung einer Hypothek erschweren kann. Sie müssen dies frühzeitig ansprechen und darüber nachdenken, im Rahmen des Kaufs eine Verlängerung auszuhandeln. Wenn Sie unsicher sind, wenden Sie sich an einen Erbbauhy­pothek wird Ihnen mehr Klarheit verschaffen und Ihnen helfen, diese Probleme zu vermeiden.

Leasing-Glossar

Wenn es um Mieto­b­jekte geht, müssen Sie die Termi­nologie verstehen. Dies wird Ihnen helfen, fundierte Entschei­dungen zu treffen und Fallstricke bei der Miete zu vermeiden.

Eigentum vs. Pacht

Bei einer Eigen­tumswohnung besitzen Sie das Gebäude und das Grund­stück, auf dem es steht, für immer. Sie haben mehr Kontrolle und weniger Einschränkungen als bei einer gemieteten Immobilie.

A Verpachtetes Eigentum bedeutet, dass Sie für einen bestimmten Zeitraum Eigen­tümer des Gebäudes, nicht aber des Grund­stücks sind. Das Land verbleibt 99 bis 999 Jahre beim Eigen­tümer und fällt dann an den Eigen­tümer zurück.

Bei Mietverträgen fallen Erbbauzins und Nebenkosten an. Eine Nicht­bezahlung könnte zu rechtlichen Problemen führen. Der Erbbauzins ist eine wiederkehrende Gebühr, die dem Grundeigen­tümer für die Nutzung des Grund­stücks gezahlt wird. Für Wartung und Reparatur fallen Servicege­bühren an.

Mietbedingungen

Erbbauzins: Jährliche Gebühr, die an den Grund­stück­seigen­tümer für das Grund­stück gezahlt wird, auf dem sich das Pacht­grund­stück befindet.

Servicege­bühren: Gebühren für Wartung, Repara­turen und Verwaltung der Immobilie. Enthält manchmal Beiträge zu einem sinkenden Fonds für zukün­ftige Großpro­jekte.

Mietdauer: Die Dauer des Mietver­trags. Längere Laufzeiten wie 999 Jahre bedeuten höhere Immobilien­werte.

Pfeffer­ko­rn­miete: Eine nominale Grund­miete, oft auf einem sehr niedrigen Niveau, die in sehr langen Mietverträgen verwendet wird.

Einwilli­gungen: Genehmi­gungen des Eigen­tümers für Änderungen oder Unter­ver­mi­etung. Machen Sie sich mit diesen Allge­meinen Geschäfts­be­din­gungen vertraut, um künftige Streit­igkeiten mit Ihrem Immobilieneigen­tümer zu vermeiden.

Rechte und Pflichten des Mieters

Als Mieter haben Sie bestimmte geset­zliche Rechte, z. B. die Verlängerung Ihres Mietver­trags oder den Kauf der Immobilie. Die Ausübung dieser Rechte kann wichtig sein, um den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten oder zu steigern.

Sie müssen Erbbauzins und Nebenkosten zahlen. Sie müssen auch Ihre Immobilie instand halten. Die Nichter­füllung dieser Verpflich­tungen kann zum Verfall des Mietver­trages führen.

Im Streitfall haben Sie das Recht, unangemessene Gebühren oder schlechtes Management anzufechten. Wenn Sie Ihre Rechte kennen, können Sie Ihre Investition schützen.

Due Diligence

Bei der Abwicklung von Erbbau­recht­transak­tionen ist eine sorgfältige Abwägung von entschei­dender Bedeutung, um Fallstricke zu vermeiden. Konzen­trieren Sie sich auf die Geschichte der Immobilie, die Kosten und eventuell anfal­lende versteckte Kosten.

Erforschung der Geschichte der Immobilie

Beginnen Sie mit der Erforschung der Vergan­genheit der Immobilie. Suchen Sie nach Streit­igkeiten, früheren Eigen­tum­sprob­lemen oder rechtlichen Problemen. Fordern Sie die Eigen­tum­surkunden an und überprüfen Sie frühere Transak­tionen. Überprüfen Sie, ob Renovierungen durchge­führt wurden und ob diese korrekt durchge­führt wurden. Sprechen Sie nach Möglichkeit mit Nachbarn oder Vorbe­sitzern; Sie können Ihnen wertvolle Infor­ma­tionen geben. Gibt es ausste­hende Baugenehmi­gungen oder Bebau­ung­sprobleme, die sich auf Ihren Kauf auswirken?

Nebenkosten und Grundmiete

Nebenkosten und Erbbauzinsen können zu hohen laufenden Kosten führen. Für eine Aufschlüs­selung dieser Gebühren wenden Sie sich bitte an den Verkäufer oder Admin­is­trator. Überprüfen Sie historische Steigerungen, um zukün­ftige Kosten vorherzusagen. Gibt es größere Repara­turen oder Renovierungen, die die Gebühren erhöhen? Stellen Sie sicher, dass im Mietvertrag erläutert wird, wie diese Gebühren berechnet werden.

Versteckten Kosten

Versteckte Kosten können aus einem guten Geschäft einen finanziellen Albtraum machen. Achten Sie auf Verwal­tungs­ge­bühren, Übertra­gungs­ge­bühren oder Gebühren für Änderungen an der Immobilie. In einigen Mietverträgen sind Gebühren für die Unter­ver­mi­etung oder sogar die Mitnahme von Haustieren enthalten. Besorgen Sie sich eine Kopie des Mietver­trags, um alle Geschäfts­be­din­gungen einzusehen. Konsul­tieren Sie einen Anwalt, um sicherzustellen, dass Sie alle versteckten Kosten identi­fizieren.

Rechtsfragen

Beim Umgang mit Mieto­b­jekten können rechtliche Fragen kompliziert werden. Im Fokus stehen Mietver­tragsklauseln, Mietver­tragsver­längerungen und Auseinan­der­set­zungen mit Gesellschaftern.

Mietklauseln

Mietk­lauseln erläutern Ihre Rechte und Pflichten. Beachten Sie Reparaturpflichten, Servicege­bühren und Einschränkungen bei der Nutzung der Immobilie.

Repara­turen können teuer sein und die Servicege­bühren können unerwartet steigen. Achten Sie auf Kündi­gungsklauseln für diese Gebühren. Einschränkungen bei der Nutzung der Immobilie können eine Unter­ver­mi­etung oder Renovierung verhindern.

Tipp: Lassen Sie alle Mietver­tragsklauseln von einem Anwalt überprüfen, bevor Sie die Transaktion abschließen. So vermeiden Sie unangenehme Überraschungen.

Mietverlängerungen

Die Verlängerung eines Mietver­trags kann kompliziert sein. Mietverträge mit einer Restlaufzeit von weniger als 80 Jahren können schwieriger zu verkaufen und teurer in der Verlängerung sein.

Sie müssen die Immobilie 2 Jahre lang besitzen, bevor Sie eine Mietver­längerung beantragen können. Eine frühere Verlängerung kann von Vorteil sein, da Verlängerungen mit kürzer werdender Mietdauer teurer werden können.

Optionen:

• Geset­zliche Verlängerung: Verlängerung des aktuellen Mietver­trages um 90 Jahre.
• Informelle Verhandlung: Mit dem Eigen­tümer.

Streitigkeiten mit Aktionären

Es kann zu Streit­igkeiten über Versorgungsleis­tungen, Repara­turen und Gebäude­m­an­agement kommen.

Beheben Sie Probleme umgehend, um langwierige Streit­igkeiten zu vermeiden. Mediation kann die meisten Streit­igkeiten lösen.

Zu den häufigsten Streit­igkeiten gehören:

• Unfaire Servicege­bühren
• Schlechte Wartung
• Nicht autorisierte Änderungen

Beauf­tragen Sie einen Anwalt, wenn Streit­igkeiten eskalieren, und dokumen­tieren Sie die gesamte Korre­spondenz mit dem Aktionär zur späteren Bezug­nahme.

Fertigstellung

Der Fazit einer Erbbau­recht­stransaktion umfasst die Durch­führung von Verkaufs- und Folgeauf­gaben. Beides ist wichtig, um sicherzustellen, dass die Übertragung legal und reibungslos verläuft.

Schließen Sie den Verkauf ab

Sobald alle Bedin­gungen vereinbart sind, ist es Zeit, Verträge auszu­tauschen. Stellen Sie sicher, dass Ihr Anwalt alle erforder­lichen Überprü­fungen und Durch­suchungen durchge­führt hat. Sie müssen den Vertrag unter­schreiben und die Anzahlung leisten. Ab diesem Zeitpunkt wird die Immobilie rechtsverbindlich. Stellen Sie daher sicher, dass alles in Ordnung ist, bevor Sie unter­schreiben.

Als nächstes müssen Sie bezahlen Grund­s­teuer mit Stempel­s­teuer wenn anwendbar. Dies muss innerhalb von 14 Tagen nach Fertig­stellung erfolgen. Normaler­weise wird dies Ihr Anwalt tun, aber achten Sie darauf, dass Sie dies umgehend tun, um Strafen zu vermeiden. Überprüfen Sie außerdem, ob die endgültigen Dokumente etwaige Änderungen oder Verhand­lungen in letzter Minute wider­spiegeln.

Stellen Sie abschließend sicher, dass die Überweisung des Restbe­trags mit dem Fertig­stel­lung­stermin abges­timmt ist. Ihr Anwalt wird die Immobilie auf Ihren Namen registrieren lassen, was für Ihr rechtliches Eigentum wichtig ist. Stellen Sie sicher, dass Sie Kopien der Fazit­doku­mente für Ihre Unter­lagen erhalten.

Nach dem Fazit

Auch nach Fazit der Transaktion gibt es Dinge, die Sie nicht vergessen sollten. Informieren Sie die Versorgung­sun­ternehmen, den Rat und alle anderen relevanten Gremien über den Eigen­tümer­wechsel. Dies ist wichtig, um Ihre Abrechnung zu aktual­isieren und sicherzustellen, dass die Dienste unter­brechungsfrei weiter­laufen.

Stellen Sie sicher, dass die Immobilie versichert ist, sobald Sie den Kauf abgeschlossen haben. Prüfen Sie, ob die von Ihnen gewählte Mieter­ver­sicherung mit Ihrem Mietvertrag übere­in­stimmt. Möglicher­weise ist eine Versicherung des Vermi­eters erforderlich, die am besten vor Fazit überprüft wird.

Führen Sie abschließend eine Akte aller Transak­tions­doku­mente. Sie können zum späteren Nachschlagen beim Verkauf oder bei Mietan­gele­gen­heiten benötigt werden. Organ­isieren Sie jetzt und vermeiden Sie Ärger später.