Laut einer Studie des Technologieunternehmens Viability könnte der Plan der Labour-Partei, von Entwicklern zu verlangen, bezahlbaren Wohnraum auf mindestens 50 % des „Graugürtel“-Landes zu errichten, dazu führen, dass 80 % der kleinen Entwicklungsstandorte unrentabel werden. Die Studie legt nahe, dass eine Reduzierung der Anforderung auf 35 % die Machbarkeit erheblich verbessern würde, sodass 30 % der Standorte für kleine Entwickler rentabel wären.
Viability analysierte kleinflächige Graugürtelstandorte im Grüngürtel Londons, einem Gebiet, in dem die Immobilienpreise zu den höchsten im Vereinigten Königreich gehören und in dem Entwickler typischerweise hohe Renditen erzielen können. In der Studie wurde davon ausgegangen, dass eine Gewinnspanne von 20 % das Minimum für Entwickler war, um den Betrieb aufrechtzuerhalten und eine Bankfinanzierung sicherzustellen, und dass Immobilieneigentümer nur verkaufen würden, wenn ihnen mindestens 10 % mehr als der aktuelle Immobilienwert angeboten würden.
Die Studie ergab, dass, wenn die Regierung das Ziel von 50 % bezahlbarem Wohnraum durchsetzt, 80 % der Standorte ein „erhebliches finanzielles Risiko“ für Entwickler darstellen würden und es unwahrscheinlich ist, dass sie umgesetzt werden. Eine Reduzierung der bezahlbaren Wohnraumquote auf 35 % würde den Anteil lebensfähiger Standorte auf 30 % erhöhen.
Die umfassendere Reform des Planungssystems durch Labour zielt darauf ab, in den nächsten vier Jahren 1,5 Millionen Häuser zu bauen, auch auf Grundstücken im Graugürtel – zuvor erschlossene Grüngürtelstandorte, die saniert und umgenutzt werden müssen. Kommunalverwaltungen in England wurden verbindliche Ziele für den Wohnungsbau vorgegeben, und die stellvertretende Premierministerin Angela Rayner forderte die Stadtverwaltungen dazu auf, die Wohnungsbaubebauung sowohl als berufliche Verantwortung als auch als moralische Verpflichtung zu betrachten.
In der laufenden Konsultation des Ministeriums für Wohnungswesen, Gemeinden und Kommunalverwaltung zu den Reformen, die am 24. September endet, heißt es, dass das Ziel von 50 % bezahlbarem Wohnraum „von der Rentabilität“ des Standorts abhängt. Wenn ein Bauträger vorschlägt, weniger als das 50-Prozent-Ziel zu bauen, muss er eine Machbarkeitsbewertung vorlegen, die die örtlichen Behörden ablehnen können, wenn sie der Meinung sind, dass der Bauträger zu viel für die Immobilie bezahlt. Im Rahmen der Konsultation werden auch Vorschläge dazu eingeholt, ob es den örtlichen Planungsbehörden erlaubt sein sollte, niedrigere Ziele in „Gebieten mit geringem Bodenwert“ festzulegen, um mehr Bautätigkeit im Norden Englands zu fördern.
Henry Mayell, Mitbegründer von Viability, unterstützt die Bemühungen der Regierung nach mehr Wohnraum, plädiert jedoch für mehr Flexibilität, um die Kosten für kleine Entwickler zu senken, die kleine Standorte in Angriff nehmen. „Es ist wichtig sicherzustellen, dass die Entwicklung finanziell tragfähig bleibt. Der entscheidende Punkt für jeden Entwickler, der Häuser baut, ist, ob der Standort finanziell machbar ist“, sagte Mayell.
Kleine Bauträger sind für etwa ein Viertel der 200.000 neuen Häuser verantwortlich, die jedes Jahr gebaut werden. Mayell wies darauf hin, dass kleine Entwickler ein breites Spektrum an Kosten berücksichtigen müssen, darunter die Wiederherstellung von Flächen, die Verbesserung der Artenvielfalt und die Bereitstellung von Infrastruktur für lokale Gemeinden sowie den Wohnungsmix.
Bezahlbarer Wohnraum kostet laut Mayell in der Regel zwischen 85 % und 90 % der Baukosten privater Markthäuser, wird jedoch zu 50 % bis 70 % des Marktpreises an Wohnungsbaugesellschaften und lokale Behörden verkauft. „Entwickler verlieren Geld, wenn sie bezahlbare Häuser anbieten, also müssen Gewinne aus der Vermarktung von Häusern kommen“, sagte Mayell. „Entwickler müssen ihre Gewinnmargen erwirtschaften, um im Geschäft zu bleiben, und neue Vorschriften machen dies immer schwieriger.“
Das Ministerium für Wohnungswesen, Gemeinden und Kommunalverwaltung bestritt die Ergebnisse von Viability und sagte: „Wir akzeptieren diese Zahlen nicht.“ Bauträger haben in Ausnahmefällen einen gewissen Spielraum, müssen aber überzeugende Beweise liefern, wenn sie unsere Erwartungen an bezahlbaren Wohnraum nicht erfüllen können.“
David O’Leary, Vorstandsvorsitzender der Home Builders Federation, würdigte die Bemühungen der Regierung, den Planungsprozess zu verbessern, verwies jedoch auf die steigenden Kosten, die durch lokale und nationale Maßnahmen, beispielsweise für den sozialen Wohnungsbau, verursacht werden. „Obwohl öffentliche Stellen das Recht haben, den sozialen Nutzen der Entwicklung zu bestimmen, muss dies mit Bedacht geschehen. Zu hohe Ziele bergen das Risiko, dass die Entwicklung insgesamt zum Erliegen kommt und das gesamte Wohnungsangebot geschwächt wird“, sagte O’Leary.
Viability, dessen Software die Immobilienbewertung für kleine Entwickler automatisiert – eine Funktion, die normalerweise Branchenriesen vorbehalten ist – hofft, kleinen Immobilienentwicklern datengesteuerte Erkenntnisse zu liefern, um effektiver mit lokalen Behörden zusammenzuarbeiten. Das Unternehmen hat Fördermittel von Innovate UK erhalten und startet am 16. September nach zweijähriger Entwicklungszeit offiziell.
„Unsere Mission ist es, die Wohnungskrise durch die Unterstützung von KMU-Entwicklern zu bewältigen“, sagte Mayell. Er erklärte, dass die Software von Viability die Zeit, die Entwickler für die Bewertung potenzieller Standorte benötigen, erheblich verkürzt. „Was früher Tage traditioneller Forschung erforderte, kann jetzt in wenigen Minuten mit einer Genauigkeit von 2 % der Entwicklerschätzungen durchgeführt werden“, fügte er hinzu und betonte das Potenzial der Technologie, den Entwicklungsprozess zu rationalisieren und dabei zu helfen, den Wohnungsbedarf des Vereinigten Königreichs zu decken.
